Departementsserien och promemorior från Justitiedepartementet

Hyresgästskydd när en lägenhet förstörs Ds 2018:18

Publicerad 25 maj 2018

En utredare har haft i uppdrag att dels se över hyresgästens ställning när en lägenhet förstörs och lämna behövliga förslag för att stärka hyresgästens skydd, dels föreslå författningsändringar som gör det möjligt att upprätta vissa handlingar enligt hyresförhandlingslagen elektroniskt.

Ladda ner:

• Hyresgästskydd när en lägenhet förstörs, Ds 2018:18 (pdf 426 kB)

Sammanfattning

Promemorian behandlar till en början frågan om hyresgästens skydd när hyreslägenheten förstörs genom brand eller liknande händelse så att lägenheten blir oanvändbar. Enligt nuvarande regler (12 kap. 10 och 16 §§ jordabalken) förfaller då hyresavtalet, vilket kan försätta hyresgästen i en svår situation särskilt när han tillträtt lägenheten. Visserligen ordnar hyresvärden i många fall en ersättningslägenhet åt hyresgästen, men denne är här helt beroende av värdens goda vilja.

I promemorian diskuteras olika sätt att skydda hyresgästen i detta läge. Där föreslås att avtalet alltjämt ska förfalla vid förstöring av bostadslägenheten men att hyresgästen kan begära nytt hyresavtal om en lämplig lägenhet som hyresvärden förfogar över. Avgörande ska då bli en intresseavvägning, som delvis liknar avvägningen i tvister om besittningsskydd; hyresnämnden ska, om det är skäligt med hänsyn till båda parters ekonomiska och personliga förhållanden, kunna förklara att hyresgästen har rätt till hyresavtal rörande första lämpliga lägenhet som hyresvärden förfogar över.

Lägenheten behöver inte nödvändigtvis ligga i det återuppförda huset utan kan även finnas i någon annan fastighet. Viktiga faktorer vid avvägningen är då å ena sidan hyresvärdens intresse av att hyra ut bostäder till andra än hyresgästen, å andra sidan hyresgästens bostadsbehov vid rådande läge på bostadsmarknaden. Om hyresvärden inte avser att återuppföra ett brunnet bostadshus utan vill använda fastigheten till annat ändamål får detta accepteras; man ska inte kunna framtvinga en nybyggnad som inte stämmer med hyresvärdens planer.

Hyresnämnden ska kunna uppskjuta det slutliga avgörandet i ärendet tills hyresvärden kan ange sina planer med anledning av händelsen och hyresgästens bostadssituation har klarnat.

Hyran för en ny lägenhet ska bestämmas enligt annars gällande regler. Om hyresvärden efter lägenhetens förstörelse överlåter fastigheten, ska hyresgästen kunna framställa motsvarande krav mot nye ägaren. Intresseavvägningen får då ske på väsentligen samma vis. – Finns det särskilda skäl, ska hyresnämnden kunna förbjuda hyresvärden eller nye ägaren att innan tvisten i hyresnämnden är avgjord upplåta hyresrätt till en omtvistad lägenhet till annan än den tidigare hyresgästen.

I promemorian diskuteras vidare om hyresnämnden i stället ska kunna ålägga hyresvärden att utge ett skadestånd till hyresgästen, om denne inte erbjudit någon godtagbar ersättningslägenhet. Även om inte detta anses böra föreslås i första hand, har en alternativ lagtext med sådant innehåll tagits in i en bilaga till promemorian.

Promemorian tar också upp frågan om lokalhyresgästens skydd i motsvarande situation, i så fall närmast en utvidgning av det indirekta besittningsskydd som för närvarande gäller vid uppsägning av hyresavtalet. Här anses dock inte tillräckliga skäl föreligga för ett motsvarande skydd, bland annat med hänsyn till det försäkringsskydd som normalt finns för företagare.

I promemorian föreslås vidare att en förhandlingsöverenskommelse ska kunna undertecknas med elektronisk signatur, något som bör kunna underlätta en önskvärd digitalisering av förhandlingarna.